För dig som småhusägare

Flera ändringar i plan- och bygglagen skedde den 1 december 2025. Ändringarna innebär i flera fall lättnader i krav på lov men i vissa fall har det också blivit ökade krav på lov. Ändringarna gäller flera typer av byggnader.

På den här sidan har vi samlat de viktigaste nyheterna för dig som bor i småhus, det vill säga en- eller tvåbostadshus.

En pott att använda för att bygga utan bygglov

Grundregeln är att du behöver bygglov för att bygga en ny, eller bygga till, en byggnad. Det som tidigare brukade kallas attefallsåtgärder var undantag från detta men de behövde anmälas till kommunen. Det fanns också regler om att få bygga en så kallad friggebod eller ett skärmtak utan både bygglov och anmälan. Dessa regler gäller inte längre.

I stället har du som bor i ett småhus en pott som du kan använda för ny- och tillbyggnader som du kan göra utan bygglov eller anmälan. Hur stor potten är beror på om du bor i ett område med detaljplan eller inte.

Regler gällande pott för ny- och tillbyggnad som du behöver känna till

Nedan beskriver vi generellt om vad som gäller om potten för ny- och tillbyggnad. För att veta hur stor pott du har som småhusägare läser du under respektive åtgärd längre ner på sidan.

Det du bygger utan bygglov måste i de flesta fall inte följa detaljplanens bestämmelser. Om detaljplanen innehåller en bestämmelse om skydd, till exempel mot översvämning, får det dock inte strida mot en sådan bestämmelse.

Har du tidigare byggt något på din tomt som inte har bygglov ska det räknas med i den totala pott du har. Bor du i ett område med detaljplan och har en friggebod på 15 kvadratmeter men inte andra byggnader som byggts utan bygglov har du alltså 30 kvadratmeter kvar för andra byggnader.

Bor du i ett område eller byggnad som har särskilda kulturmiljövärden kan potten inte användas. Även vissa områden till skydd för totalförsvarets behov kan påverka vad du få göra. 

Om du bygger närmare gräns än 4,5 meter behöver du berörda grannars skriftliga godkännande. Bygger du närmare än 30 meter från järnväg behöver du också ett skriftligt godkännande från den som äger järnvägen.

Även om du inte behöver lämna in en anmälan för själva ny- eller tillbyggnaden behöver du fortfarande anmäla om du installerar kök, rinnande vatten och/eller toalett samt eldstad/kamin eller mekanisk ventilation (till exempel FTX/FX). Du behöver även anmäla om brandskyddet ändras eller om det sker stora håltagningar i den bärande konstruktionen.

Söker du bygglov för att bygga ett nytt småhus får du numera även samtidigt söka lov för att använda potten på 30 kvadratmeter för tillbyggnad samt för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus.

Andra saker du kan göra utan bygglov

För dig som småhusägare har det även skett förändringar kring andra saker som är vanliga att vilja göra på din fastighet.

Andra regler i detaljplan eller områdesbestämmelser

Läs alltid igenom detaljplanens bestämmelser eller områdesbestämmelserna om det finns sådana där du bor. I dem kan det stå att du behöver bygg-, mark- eller rivningslov för något, eller att du inte behöver det, trots vad som står i lagen. Det kan till exempel gälla marklov för att fälla vissa träd.

Det kan också finnas förbud mot att riva något som gör att rivningslov behövs. I sådana fall gäller det som står i planen eller bestämmelserna.

Områden och byggnader som är särskilt värdefulla

Om din byggnad i sig, eller området den ligger i, är särskilt värdefulla sett till kulturmiljön gäller numera utökade krav på bygglov. I dessa områden kan du inte:

•  Bygga komplementbyggnader eller komplementbostadshus utan bygglov.
• Göra tillbyggnad utan bygglov.
• Inreda en ytterligare bostad utan bygglov.
• Göra en fasadändring utan bygglov.

Detta innebär att du som tidigare bodde i ett sådant område och kunde bygga en friggebod utan bygglov inte längre kan göra det. Hade du en friggebod sedan tidigare kan den dock stå kvar utan att du behöver söka bygglov.

Du kan numera också behöva rivningslov för att riva byggnader utanför detaljplan samt för att riva anläggningar som murar, plank och altaner.

Kommunens kulturmiljöprogram är ett av underlagen som visar var det finns sådana värden men det kan också stå i detaljplanen om du har en sådan för ditt område. I vissa fall kan det vara så att din fastighet inte är inventerad eller utpekad sedan tidigare men det kan fortfarande vara så att den är särskilt värdefull.

Kraven på dig som bygger har ökat

Även om fler saker nu kan genomföras utan lov gäller fortfarande att lagens övriga bestämmelser ska uppfyllas. Det innebär till exempel att krav på tillgänglighet, god gestaltning, säkerhet mot olyckor och att förvanskning inte får ske fortfarande gäller för det du bygger.

Eftersom handlingar i flera fall inte längre lämnas in till kommunen för förhandsprövning blir du som bygger själv helt ansvarig för att alla regler och krav uppfylls. Du måste också själv veta om reglerna för att inte behöva lov gäller just det du ska göra.

Om det visar sig att det du byggt inte uppfyller alla krav måste kommunen enligt lag utöva tillsyn i efterhand. Om bristerna är för stora för att kunna åtgärdas med enkelhet kan det då få stora konsekvenser för dig som byggt. Det är ett läge vi som kommun inte vill att du ska hamna i. Är du osäker uppmanar vi dig att ta hjälp av någon som är expert på området. Vänd dig då till någon med goda rekommendationer med hög kompetens inom området då det är du som ägare som kan behöva åtgärda om det blir fel.